 | Rynek nieruchomości |
Budownictwo specjalistyczne i inwestycje w nieruchomości gruntowe
2008-11-24
Obecnie mamy do czynienia licznymi negatywnymi sygnałami dopływającymi z rynku nieruchomości. Mowa tu przede wszystkim o trwającym kryzysie na rynkach zagranicznych (w szczególności w USA, Hiszpanii i Irlandii), mającym wpływ psychologiczny na polski rynek, ograniczeniu finansowania przez banki działalności deweloperskiej oraz wprowadzeniu znacznie bardziej restrykcyjnej polityki przy udzielaniu kredytów dla ludności, a w konsekwencji problemach większości deweloperów ze sprzedażą mieszkań (chociaż nie tak duże jak w pierwszym kwartale tego roku) oraz wstrzymaniu (co dotyczy nawet największych rynkowych graczy) znacznej liczby planowanych inwestycji.
Wkroczyliśmy w okres mniejszej aktywności na rynku nieruchomości. Przejawia się on przede wszystkim stabilizacji cen. Jej przyczyną jest lepsze dopasowanie popytu do podaży. W niektórych lokalizacjach / segmentach rynkowych można nawet mówić o nadpodaży. Taki stan rzeczy najbardziej dotyka mniejszych deweloperów, w przypadku których znaczne zmniejszenie wolumenu sprzedaży może oznaczać poważne kłopoty finansowe.
Jedną z możliwości ograniczenia wpływu okresu spowolnienia na kondycję dewelopera może być inwestycja w budownictwo specjalistyczne, charakteryzujące się znaczną odpornością na zmiany koniunktury gospodarczej. Obecnie najbardziej atrakcyjnymi opcjami wydają się być budownictwo na potrzeby służby zdrowia oraz budownictwo akademikowe, przy czym druga ze zidentyfikowanych szans rozwoju wydaje się być obciążona relatywnie mniejszym ryzykiem niepowodzenia.
Przy obecnych cenach nieruchomości koszt kawalerki przekracza zwykle 200 tys. PLN. Stawki na rynku najmu także stają się coraz mniej dostępne – 1000 PLN za wynajem kawalerki to minimalna kwota, z jaką należy się liczyć chcąc zamieszkać w Warszawie czy w Poznaniu. Przy wynajmie większego 2 lub 3 – pokojowego mieszkania koszty rozkładają się co prawda na większą liczbę osób, niemniej jednak ciągle jest to wydatek rzędu 700 – 900 PLN miesięcznie.
Alternatywą dla wynajmu jest budownictwo akademikowe, tu jednak liczba miejsc jest znacznie ograniczona. Okazuje się, iż w całym kraju funkcjonuje 490 akademików, w których zakwaterowanie znaleźć może niewiele ponad 140 tys. studentów, co w zestawieniu z łączną liczbą żaków na poziomie 2 milionów stanowi znikomą szansę wpływu na rynkowe niedopasowanie.
Powyższe fakty wskazują na ogromny potencjał budownictwa przeznaczonego dla studentów. Tak zwane akademiki prywatne są o wiele bardzie popularne na Zachodzie, gdzie taka forma inwestycji uważana jest za jedną z najbardziej atrakcyjnych. Argumenty deweloperów są oczywiste – bez względu na koniunkturę studenci będą generować popyt na tanie mieszkania.
Inwestycję taką można traktować dwojako. Mieszkania w projekcie akademikowym można sprzedawać lub wynajmować na zasadach klasycznego akademika. Pierwsze rozwiązanie jest stosowane rzadko, częściej dochodzi do sprzedaży całego projektu. W przypadku sprzedaży mieszkań wyróżnić należy dwie grupy klientów docelowych: studenci i ich rodziny oraz inwestorzy indywidualni. Druga opcja może być traktowana jako forma lokaty kapitału przez osoby poszukujące pewnej lokaty kapitału o niskiej stopie ryzyka. W porównaniu do klasycznych form lokaty kapitału wynajem mieszkania w zabudowie akademikowej przynosi stopy kapitalizacji brutto podobne do największych miast.
Często podobne realizacje traktowane są na zasadzie inwestycji długoterminowej, w tym przypadku na zyski trzeba poczekać nawet kilkanaście lat. W Polsce funkcjonuje zaledwie kilka obiektów tego rodzaju, przy czym w większości są to indywidualne inicjatywy na niewielką skalę. Prywatny akademik znacznych rozmiarów odnaleźć można w Lublinie przy ulicy Langiewicza w pobliżu budynków UMCS. Większość z 680 pokoi zaprojektowana została jako segmenty ze wspólną kuchnią i łazienką.
Istniejące akademiki prywatne cieszą się coraz większym powodzeniem. Poprzez wzrastające stawki najmu oraz stale rosnący stopień skolaryzacji brutto liczba studentów poszukujących taniego lokum – najlepiej do wynajęcia – z roku na rok powiększa się. Dla inwestorów indywidualnych bezpieczną formą inwestycji w warunkach kryzysu są nieruchomości gruntowe.
W tym przypadku dysproporcja pomiędzy cenami gruntów rolnych a budowlanych powoduje, że klienci szukają tego typu długoterminowych inwestycji z myślą o przekształcaniu terenu. Dotychczas zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, następowała w planie miejscowym, za zgodą właściwych organów administracji – ministra rolnictwa lub marszałka województwa. Realizację procesu komplikował przy tym fakt, iż w Polsce około 80% gmin nie posiada aktualnego planu miejscowego.
Podobnie sprawa ma się także w największych polskich miastach, przy czym ziemia rolna stanowi tam niekiedy nawet połowę ich powierzchni. W Warszawie i Poznaniu tego typu grunty to prawie 15 tys. hektarów. Procedury odralniania to natomiast proces nie tylko kosztowny, ale i długotrwały, trwający kilka - a w niektórych gminach - nawet kilkadziesiąt miesięcy.
Rządowa propozycja automatycznego odrolnienia gruntów ma na celu ułatwienie procesu inwestycyjnego, a także zahamowanie wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Zgodnie z projektem ustawy zmiana przeznaczenia gruntów ma mieć miejsce w obowiązkowym do sporządzenia przez gminę studium, na mocy specjalnej decyzji administracyjnej. W ten sposób wszystkie grunty w granicach obszarów przeznaczonych w studium pod urbanizację objęte zostaną automatycznym odralnianiem. Zrezygnowano zatem z wcześniejszego wyliczenia obejmującego klasy gruntów, które mogą być wyłączone z produkcji rolnej, dodatkowo ograniczając w ten sposób pole do nadużyć, a wskazując wprost za jaką kwotę przyjdzie inwestorowi zapłacić.
Oznacza to, iż najbardziej opłaca się inwestować w ziemię rolną leżącą w graniach miast. Jest bowiem wielce prawdopodobnym, iż pozostająca w konsultacjach międzyresortowych ustawa wejdzie w życie jeszcze w roku 2009, na mocy której wymienione w studium obszary zurbanizowane zostaną automatycznie odrolnione.
Dzięki zmianie ze strony władz konieczne będzie jedynie modyfikacja istniejącego studium, w miejsce uchwalania nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzeni. W związku z powyższym możemy się spodziewać, iż na tym etapie proces inwestycyjny zostanie skrócony w czasie. Barierą pozostaje jednak wciąż czas oczekiwania na, zgodnie z projektem, obowiązkową dla wszystkich gruntów decyzję administracyjną.
Mimo możliwości osiągnięcia niekiedy kilkukrotnych zysków w związku z procesem przekształcenia gruntu należy pamiętać, iż nie wszystkie tego typu zakupy stanowią dobrą inwestycję. Niejednokrotnie należy dodatkowo wziąć pod uwagę opłaty za odrolnienie wysokiej klasy gruntów, skomplikowane procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na zabudowę, czy też w przypadku podziału i odsprzedaży gruntów – opłatę adiacencką, rentę planistyczną czy nawet podatek VAT w stosunku, do którego wciąż nie istnieje jednolita interpretacja.
| |
Aktualności z CEE Property Group |
data ostatniej aktualizacji 8 czerwca 2011
-
W dniach 26 – 27 maja 2011 r. w Centrum Konferencyjnym Hotelu Sheraton w Sopocie odbył się Europejski Kongres Finansowy, gdzie CEE Property Group wystąpiło w roli partnera. Tegorocznym spotkaniem Intytut Badań nad Gospodarką Rynkową zainaugurował debatę środowiska biznesu, nauki i polityki, której celem jest pomoc w rozwiązywaniu kluczowych problemów współczesnej gospodarki. Kongres zakończył się opublikowaniem dziesięciu najważniejszych Rekomendacji Europejskiego Kongresu Finansowego (8.06.2011)
- CEE Property Group podpisało listy intencyjne na dwie oferty emisji obligacji dla spółki deweloperskiej. Pozyskane przez spółkę deweloperską finansowanie ma być przeznaczone na realizację kolejnych projektów mieszkaniowych i wejście na nowe rynki geograficzne. (2011/03/10)
| |
Rynek nieruchomości |
data ostatniej aktualizacji 1. września 2011
-
Rynek mieszkaniowy zdyskontował spodziewane zmiany w programie "Rodzina na Swoim"
Komentarz CEE Property Group do publikacji raportu AMRON - SAFRIN po II kwartale 2011r.
-
Mniej mieszkań oddawanych, coraz więcej pozwoleń na budowę
Komentarz CEE Property Group do danych Głównego Urzędu Statystycznego o wynikach budownictwa w I połowie 2011
Informacja prasowa (18.07.2011r.) więcej...
-
Rodzina na Swoim pomoże budżetowi a nie konsumentom.
Komentarz CEE Property Group do przegłosowanej nowelizacji ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Informacja prasowa (13.06.2011r.) więcej...
-
Właściciel mieszkania może odpowiadać za długi dewelopera.
NIERUCHOMOŚCI - Osoba, która chce kupić mieszkanie nieobciążone hipoteką dewelopera, musi uzyskać zgodę na wolne od długów nabycie lokalu. Taka promesa jest udzielana przez bank, w którym deweloper zaciągnął kredyt.
Źródło: (Dziennik Gazeta Prawna, 18.02.2011 r.) więcej...